전세의 숨겨진 함정 – 전세대출이 집을 사는 길을 막고 있다?

한국의 부동산 시장에서 오랜 시간 동안 전세는 서민과 신혼부부들이 내 집 마련을 위한 첫걸음으로 여겨졌습니다. 전세대출 제도는 이러한 전세 제도를 가능하게 만든 핵심 도구 중 하나였죠.
하지만 최근 몇 년간 시장의 흐름과 집값의 폭등, 금리 변동, 투자 흐름 변화는 우리가 익숙하게 생각해온 전세에 대해 다시 생각하게 만듭니다.

이 글에서는 전세가 정말 자산 형성에 도움이 되는 선택인지, 전세대출이 오히려 내 집 마련을 늦추는 원인은 아닌지, 그 숨겨진 함정에 대해 이야기해보려 합니다.

 

📌 전세대출이 자산 증식의 발목을 잡는다?

전세에 들어가려면 대부분의 경우 일정 수준의 목돈이 필요합니다. 그러나 2억, 3억 이상 되는 서울 및 수도권 전세금은 현실적으로 대출 없이는 감당하기 어렵습니다.
그래서 많은 사람들이 전세대출을 이용하죠. 특히 정부의 전세대출 보증 제도는 안정성을 제공하며, 신혼부부나 청년층에게 매우 매력적인 상품으로 다가옵니다.

하지만 문제는 여기서부터입니다.
처음 전세를 얻기 위해 받은 전세대출을 수년간 갚아 나가는 동안, 본인의 자산은 ‘보증금’이라는 형태로 묶여 있게 됩니다.
이 자금은 물가나 집값이 오를수록 자산 형성의 기회를 놓치는 결과를 초래할 수 있습니다.

 

🔄 전세 루프에 갇힌 사람들

전세의 또 다른 함정은 바로 전세 루프입니다.
처음에는 2억짜리 전세에 들어가고, 시간이 지나면서 조금 더 넓은 집, 더 나은 입지를 원하게 됩니다.
그 결과 다시 전세대출을 이용해 3억, 4억짜리 전세로 옮기게 되는 구조죠.
겉보기에 자산이 안정된 것처럼 보일지 모르지만, 실상은 늘 대출을 끼고 전세보증금만 높아진 채 실질적 자산 증식은 이뤄지지 않는 구조입니다.

이것이 바로 전세가 안정적인 거주 수단인 동시에 자산 형성을 지연시키는 함정입니다.

 

🚫 전세는 더 이상 ‘내 집 마련’의 디딤돌이 아니다

과거에는 전세에서 버텨가며 돈을 모아 집을 사는 것이 가능했습니다.
그러나 최근 몇 년간 집값 상승률은 소득 증가율을 훨씬 초과했죠.
예를 들어 23년 전 6억 원이었던 서울의 아파트는 현재 9억10억 원까지 상승한 곳도 많습니다.

이처럼 전세에 머무르며 돈을 모아 집을 사는 구조는 더 이상 유효하지 않습니다.
집값이 오르는 속도를 자산 형성이 따라가지 못하기 때문이죠.

결국 전세대출을 받아 안정적인 거주를 얻었다고 해도, 시간이 지날수록 내 집 마련의 문은 점점 더 멀어질 수 있습니다.

 

💡 월세+투자 전략으로 자산을 늘리는 사람들

많은 사람들이 월세는 돈 낭비라는 인식을 가지고 있습니다.
하지만 일정 수준의 목돈이 있다면, 월세를 감수하면서도 그 돈을 활용해 부동산 투자를 병행하는 전략이 훨씬 효과적인 경우가 많습니다.

예를 들어 3억 원이 있는 A씨가 이 돈으로 전세를 들어간다면 자산은 정체됩니다.
하지만 3억 원을 활용해 전세를 끼고 7억 원짜리 집을 구입한다면?
전세 세입자가 보증금 4억 원을 제공하고, A씨는 실투자금 3억 원으로 7억 원짜리 자산을 소유하게 되는 셈이죠.

이런 방식은 ‘갭투자’라고 불리며, 실거주보다는 투자용으로 부정적인 이미지도 있었지만, 자신이 거주할 집을 이런 방식으로 마련하는 것은 매우 전략적인 접근입니다.

 

📈 전세 대신 내 집을 마련하라 – 실천 가능한 전략

전세대출을 무조건 부정적으로 볼 필요는 없습니다.
단기적으로 거주 안정성과 유동성을 확보하는 데 유리할 수 있죠.
하지만 일정 수준의 자산이 모였다면, 더 이상 전세에 머물기보다 그 돈을 투자 자산으로 전환할 시기입니다.

다음은 실천 가능한 전략입니다:

• ✅ 전세자금 3억 원 이상 보유 시: 월세로 전환하고, 해당 자금을 이용해 갭투자 형태로 내 집 마련을 고려
• ✅ 신혼부부라면: 초기엔 전세를 택하되, 2~3년 후 투자 전략을 반드시 검토
• ✅ 수도권 외곽 지역도 고려: 본인 자금 상황에 맞는 지역으로 범위를 넓히면 투자 기회가 늘어남
• ✅ 금리와 시장 흐름 체크: 전세대출 이자율 상승 시, 더더욱 자산이 묶여 수익률이 떨어질 수 있으므로 민감하게 반응할 것

전세는 결코 나쁜 제도는 아닙니다. 하지만 시대는 변했습니다. ‘전세 → 돈 모음 → 내 집 마련’이라는 공식이 지금은 오히려 내 집 마련의 시기를 지연시키고, 자산 증식을 가로막는 장애물이 될 수 있습니다.

전세대출로 시작은 하더라도, 반드시 ‘내 자산을 어떻게 불릴 것인가’를 고민해야 할 시점입니다. 안정적인 거주보다 중요한 것은 미래의 자산 가치입니다. 전세에 안주하지 않고, 능동적으로 투자 전략을 세우는 것이 바로 지금 우리가 해야 할 가장 현명한 선택입니다.