🏠 2025년 부동산전망: 버블세븐 데자뷔, 서울 집값 또 미치게 뛴다?

요즘 서울 집값 다시 들썩인다카이, 이거 예사롭지가 않더라. 혹시 2000년대 중반 버블세븐 기억나제? 강남, 목동, 분당 같은 상급지 위주로 미친 듯이 가격이 치솟던 시절 말이제. 그때랑 지금이랑 상황이 어째 좀 비슷하다는 얘기가 솔솔 나온다.

🧠 과거는 미래를 비춘다, 버블세븐 리플레이?

2004~2007년 사이, 정부가 대출 조이고 다주택자 규제한다고 했던 시절. 근데 웃긴 게 말이지, 그런 규제에도 불구하고 집값은 더 올랐다 아이가! 왜? 사람들 심리가 “이왕 사는 거 확실한 데 한 채만 사자!” 하면서 ‘똘똘한 한 채’에 몰빵을 하기 시작했다 아이가.

그 결과? 강남, 목동, 분당 같은 지역은 수억 원씩 훌쩍 오르고, 강북이나 지방은 상대적으로 찬밥 신세. 지금도 어때? 압구정, 반포, 성수동 이쪽 위주로 가격 폭등하고, 나머진 조용하다. 이거 완전 20년 전 데자뷔 아이가!

📉 공급 부족이 불붙인 서울 집값

그때나 지금이나 공급 부족은 여전히 문제다. 2004년에도 “집이 없다, 공급 늘려야 된다” 했는데, 막상 규제부터 하고 공급은 뒷전이었거든. 그 결과? 공급 줄고, 수요 몰리고, 집값은 퐈이야

요즘도 비슷하다. GTX 깔리고, 신도시 만든다지만 현실은 입주까지 몇 년이고, 중간중간 허들 많고. 서울에서 집 구하기는 여전히 하늘의 별 따기라.

💸 대출 조여도 똘똘한 한 채는 버틴다

2007년에도 정부가 대출 규제 엄청 했는데, 웃긴 건 뭐다? 비싼 집은 더 올랐다 아이가! 그 이유가 바로 “똘똘한 한 채” 이론이다. 규제를 피해서 실거주 + 투자용으로 압축된 수요가 강남에 몰리다 보니, 거긴 언제나 상한가였지.

지금도 딱 그 상황이다. 2023~24년에 규제 푼다고 양도세 한시적 면제, 취득세 혜택 주고 했지만, 그 혜택이 다 서울 상급지로 몰리고 있거든. 결과는? 다시 서울 vs 지방의 양극화다.

🧨 2008년 금융위기의 그림자

아, 그리고 중요한 거. 버블엔 항상 끝이 있더라. 2008년 미국발 서브프라임 모기지 사태로 글로벌 금융위기 터지니까, 우리나라도 덩달아 얼어붙었다. 버블세븐 지역은 집값이 빠르게 꺾였고, 강남마저도 가격이 주르륵 미끄러졌지.

사람들 겁먹고 집 팔고 현금으로 바꾸기 시작했고, 미분양은 쌓이고, 분양가는 떨어지고… 이게 불과 몇 달 만에 벌어진 일이었단 말이지.

🔮 2025년 현재 부동산시장, 붕괴냐 반등이냐?

자, 그럼 2025년의 부동산전망, 어떻게 봐야 되노?

현재 정부는 다시 다주택 규제를 일부 완화하려 하고, 양도세 혜택도 주면서 시장 살리려 애쓴다. 근데 이게 또 버블 불붙이는 불쏘시개가 될 수도 있다는 거. 벌써부터 인기 지역은 프리미엄 붙고, 실거래가가 연일 신고가 갱신 중이다.

지방은? 미분양 천지에다가 가격은 박스권. 이러다 또 서울만 붕~ 뜨고, 전국적으로는 거품이 쌓이기 시작하는 구조가 만들어질 수도 있다.

🧩 반복되는 역사, 반복되는 교훈

결국 중요한 건 사람 심리다. "지금 안 사면 더 오른다"는 조급함이 시장을 움직인다. 정부가 공급 늘린다고 해도, 시장 참여자들은 좋은 입지 한 채에 올인하는 전략을 다시 택할 거고.

규제가 계속되면 공급은 줄고, 수요는 압축되고, 가격은 오른다.
경제위기나 글로벌 충격이 오면, 가격은 순식간에 무너진다.

지금 부동산 시장, 꼭 2007년의 서울 같지 않나?

 

✅ 마무리 한마디

2025년 부동산전망, 지금은 상승의 끝자락일 수도 있고, 다음 사이클의 시작일 수도 있다. 확실한 건, 과거를 보면 현재가 보이고, 버블세븐도 결국 꺼졌다는 거.

 

지금 집 사려는 분들은 냉정하게 ‘위치’, ‘타이밍’, ‘자금 여력’ 세 가지 꼭 따져보이소.
무조건 "오르니까 사자"는 생각, 2008년에 눈물 흘린 수많은 사람들이 해봤던 생각이란 거, 잊지 마이소.